En el último reportaje publicado indicábamos que, en los años 2026 y 2027 continuaría, (salvo cuestiones de “fuerza mayor”), el dinamismo y los precios al alza en el mercado inmobiliario y, por tanto, recomendábamos comprar a la mayor brevedad posible. Entonces, si ya nos hemos decidido y estamos explorando el mercado para comprar una vivienda, ya sea para utilizarla como “vivienda residencial habitual” o como inversión para alquilarla, nos surge una duda razonable, a saber: Si la vivienda es de segunda mano, ¿Qué tipo de vivienda adquirir, una reformada llave en mano, o una que necesite una reforma integral? Como casi todo en la vida, no existe una contestación radical de antemano sobre esta cuestión, por lo que haremos un estudio comparativo sobre las dos opciones que tenemos y, en función de nuestras circunstancias personales, tomaremos la decisión que más nos convenga. Veamos.
COMPRAR PARA REFORMAR, VENTAJAS
- Precio inicial más bajo: Se ahorra en comparación con una vivienda ya reformada o nueva. El porcentaje de ahorro en la compra según estadísticas suele estar entre un 15/40% e incluso más si la vivienda se encuentra en pésimo estado. Hay un ahorro adicional en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, gastos de notaria y registro que no resultan baladí.
- Personalización total: Permite diseñar la vivienda a medida (distribución, acabados, eficiencia). Es evidente que, si tienes un poco de visión, o al menos conoces profesionales con experiencia y seriedad que te puedan asesorar en interiorismo podrás sacar el máximo partido a la reforma para que tu vivienda reformada quede mucho más práctica, moderna y confortable.
- Mayor potencial de revalorización: Si se hace bien, el valor final puede superar el coste total (compra + reforma). El porcentaje de ahorro suele estar entre un 15/20% e incluso más. Hay que tener en cuenta que los precios por metro cuadrado en la factura de la reforma pueden oscilar entre los 400/1200 €, dependiendo obviamente de las calidades que elijas, no obstante, el parámetro sobre el valor final de tu vivienda se mantendrá en el superávit del 15/20% antes referido.
- Mayor oferta: Hay más viviendas para reformar que listas para entrar a vivir. Lo que viene a confirmar que este tipo de viviendas tiene mucho menos atractivo en el mercado y, por tanto, la oportunidad de encontrar muy buenas ofertas de compra se multiplica exponencialmente.
- Posibles ayudas: Pueden existir subvenciones para reformas, según la zona. De hecho, existen ayudas estatales y autonómicas para reformar vivienda, enfocadas en eficiencia energética (aislamiento, accesibilidad (baños, ventanas, placas solares), rampas) y conservación, con subvenciones directas del 40% al 80% (o más) y deducciones f iscales del IRPF (20-60%), ambas ligadas a mejoras certificadas en ahorro energético; los fondos europeos Next Generation EU impulsan estos programas a nivel local, siendo clave consultar en tu ayuntamiento y comunidad autónoma.
COMPRAR PARA REFORMAR, DESVENTAJAS
- Inversión adicional: Se necesita un presupuesto extra y tiempo para la obra. Según la ratio antes referida, necesitaremos un mínimo de inversión de 40.000€ en una vivienda de 100 m para una reforma integral, y esa inversión será superior si nos decantamos por calidades superiores en los materiales.
- Imprevistos: Riesgo de gastos inesperados (instalaciones, estructuras) que aumentan el coste y tiempo. La experiencia muestra que los desvíos presupuestarios en reformas integrales son muy comunes y suelen deberse a la falta de un proyecto detallado, cambios de diseño durante la obra, no incluir partidas ocultas (licencias, honorarios), subestimar problemas estructurales o no tener un colchón para imprevistos (¡mínimo 10-15%!). Claves para evitarlo: definir bien el proyecto, detallar el presupuesto al máximo, firmar un contrato claro, no guiarse solo por el precio más bajo y contar con un buen profesional que gestione los imprevistos.
- Gestión: Requiere supervisión y gestión de la reforma, o contratar profesionales. Si optas por llevar personalmente la gestión te supondrá una carga de trabajo importante con el consiguiente estrés que se deriva del mismo, y si por el contrario lo delegas en profesionales te supondrá un incremento presupuestario adicional.
- Vivir en obra: Puede ser imposible vivir en la propiedad durante la reforma, necesitando una alternativa. Aunque te pudieras organizar para vivir en la vivienda que se está reformando, tienes que mentalizarte de estar una media de 4 meses en circunstancias un tanto penosas. Si por el contrario decides irte a un hotel o alquilar mientras se efectúan las obras, te supondrá un coste adicional que tienes que añadir a tu escandallo presupuestario inicial.
Vivienda «Llave en Mano» (Ya reformada) Ventajas:
- Comodidad: Entras a vivir sin preocuparte de obras ni gastos adicionales inmediatos. Lo que significa que no te llevaras ningún sobresalto con el presupuesto económico ya que lo puedes calcular casi con total precisión; de la misma manera te ocurrirá con el tiempo que tu contratista te haya indicado que necesitará para realizar la obra.
- Rapidez: Ideal si necesitas mudarte rápido y no quieres esperas. Si las razones de tu mudanza se deben a cuestiones que no admiten demora, (profesionales, por ejemplo), poder calcular con precisión la fecha en que estarás residiendo en tu nueva morada es fundamental.
- Menos molestias: Evitas el estrés y los inconvenientes de las obras. Es justo lo contrario de vivir en la casa al tiempo que se realizan las obras, tal y como describíamos en el último punto de las desventajas en caso de comprar vivienda para reforma integral.
Vivienda «Llave en Mano» (Ya reformada) Desventajas:
- Menos personalización: Los acabados y distribución ya están hechos, limitando tu control. Es muy improbable que encuentres una vivienda “ya reformada” que este totalmente a tu gusto, por lo que pierdes el toque personal que tu le darías. Si además está ya amueblada, y lo único que puedes hacer es cambiar de sitio el mobiliario, tu originalidad y creatividad para configurar el espacio interior se ven gravemente mermadas.
- Coste inicial más alto: Pagas por la vivienda ya renovada, lo que suele ser más caro que comprar para reformar. Ha quedado demostrado que resulta más económico comprar una vivienda para reformar. Es cierto que el precio final no es el único factor a tener en cuenta a la hora de comprar, pero es importante remarcar que el “coste inicial es generalmente más alto”.
- Calidad: Dependes de la calidad de la reforma realizada por el vendedor o la constructora, pudiendo haber calidades inferiores ocultas. Las obras terminadas suelen tener en general un aspecto pulcro, limpio y de calidad, pero dado que tú no has tenido el control sobre el proceso y los materiales utilizados, no es del todo improbable que te encuentres con lo que en términos jurídicos se denomina “vicios ocultos”, es decir instalaciones mal hechas o donde se han utilizado materiales de baja calidad, estos suelen ser relativamente frecuentes en instalaciones eléctricas o de fontanería.
Conclusión.
- Reformar es ideal si: Priorizas un diseño 100% a tu medida, buscas una inversión a largo plazo, quieres vivir en una zona consolidada y tienes presupuesto y tiempo para gestionar el proyecto.
- Llave en mano es mejor si: Buscas comodidad, no quieres complicaciones, necesitas mudarte pronto y tienes un presupuesto más alto para una vivienda lista para entrar.
